Mit lehet építeni a telkemre?
Amit a HÉSZ-ről, a beépíthetőségről és a telekalakításról mindenképp tudnod kell
„Beépíthető a telkem?”
„Hány százalékot építhetek be?”
„Megosztható az osztatlan közös telek?”
„Mit kell tudnom az övezeti besorolásról vagy a helyi építési szabályzatról?”
Ha ezek közül bármelyik kérdés benned is felmerült, akkor ez a cikk neked szól.
Sokan szeretnének családi házat építeni, telket vásárolni, vagy épp meglévő ingatlanukat eladni, leválasztani, megosztani. De a legtöbben nem tudják, milyen szabályok vonatkoznak egy adott telekre, és milyen hivatalos dokumentumokat kell beszerezni vagy módosítani. Ezért most lépésről lépésre megmutatjuk, mit jelent a HÉSZ, hogyan lehet megnézni a beépíthetőséget, és milyen geodéziai vagy földhivatali ügyintézés szükséges.
Mi az a HÉSZ, és miért kell ismerned?
A Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) egy önkormányzati rendelet, ami meghatározza, hogy az adott településen milyen funkcióval és feltételekkel lehet beépíteni egy adott telket. Ez alapján tudod meg, hogy:
-
milyen övezeti besorolásban van a telek (pl. Lf, Lke, Gksz),
-
hány százalékban lehet beépíteni (pl. 30% vagy 50%),
-
milyen építménymagasság, tetőforma vagy zöldfelület előírások vonatkoznak rá,
-
milyen célra (lakó, gazdasági, mezőgazdasági) használható.
🟡 TSURVEY tipp: nem vagy biztos a telek övezeti besorolásában vagy a HÉSZ értelmezésében?
📌 Mi lekérjük a szükséges szabályozási terveket, értelmezzük a paramétereket, és pontosan megmondjuk, mit és hová lehet építeni.
Honnan tudom, beépíthető-e a telkem?
A válasz a HÉSZ mellett több dokumentumból derül ki:
-
Térképmásolat – megmutatja a telek alakját, méretét, helyrajzi számát.
-
Helyszínrajz – a beépítés szempontjából kulcsfontosságú rajz, amit földmérő készít.
-
Beépítettség számítás – segít meghatározni, mekkora házat lehet építeni, és mi számít bele a beépítési százalékba (pl. fedett terasz, garázs).
-
Telek beépíthetőség kalkulátor – egyes önkormányzatok biztosítanak ilyet online.
Speciális esetek:
-
Nyeles telek: a „nyél” része nem mindig számít bele a beépíthető területbe.
-
Saroktelek: több előírás vonatkozhat rá, pl. két előkert.
-
Külterületi telek: általában csak gazdasági épület építhető rá, korlátozott mértékben.
Példák övezeti besorolásra – mit is jelent valójában?
Az övezeti kódok mögött konkrét építési szabályok rejlenek. Íme néhány gyakori példa:
🏡 Lke-1 – Kertvárosias lakóövezet
-
Beépíthetőség: max. 30%
-
Építménymagasság: max. 4,5 m
-
Min. telekméret: pl. 700 m²
-
Beépítési mód: oldalhatáros
👉 Ilyen övezetben családi ház építhető, de több lakásos társasház már nem. A megosztás csak akkor lehetséges, ha az új telkek is elérik a minimum méretet.
🏗 Gksz-2 – Gazdasági, kereskedelmi szolgáltató övezet
-
Beépíthetőség: 50–60%
-
Funkció: kizárólag kereskedelmi vagy ipari
-
Építménymagasság: akár 9 m
👉 Erre nem lehet lakóházat építeni, csak üzletet, raktárt, műhelyt. Vásárlás előtt fontos tudni, hogy a célodnak megfelelő-e a funkció.
🌾 Mk-1 – Mezőgazdasági kertes övezet
-
Beépíthetőség: 3%
-
Funkció: gazdasági épület (pl. szerszámtároló), lakhatás nem megengedett
-
Min. telekméret: 3000 m² vagy több
👉 Ha ilyen telket veszel nyaralónak, könnyen csalódhatsz – lakóház nem építhető, csak mezőgazdasági célú építmény.
Hogyan szól bele a HÉSZ a telek megosztásába?
Sokan keresnek meg minket ezzel:
„1200 m²-es telkem van, le tudom választani a felét az unokámnak?”
A válasz legtöbbször a HÉSZ-ben van. Nem lehet megosztani a telket, ha:
-
az új telkek nem érik el a minimális előírt méretet,
-
az újonnan kialakított telken nem lehet szabályosan építeni,
-
vagy nincs önálló megközelítési lehetőség (pl. nincs szolgalmi út).
Költséghatékonyság és időmegtakarítás
Minden építési projekt célja, hogy a lehető leggyorsabban és leggazdaságosabban valósuljon meg. Ha egy hiba túl későn kerül észlelésre, annak kijavítása akár többszörös költséget is jelenthet. A rendszeres geodéziai ellenőrzések révén:
-
elkerülhetők a felesleges bontási és újraépítési munkálatok,
-
csökkenthető az anyagpazarlás,
-
rövidebb idő alatt befejezhető a projekt, mivel nem kell a hibák kijavításával időt vesztegetni.
Miért életbevágó a HÉSZ ismerete, mielőtt vásárolsz, eladsz vagy építkezel?
Vásárlás előtt:
-
A telek lehet, hogy nem beépíthető, vagy nem osztható meg.
-
Lehet, hogy csak üdülő vagy gazdasági épület építhető rá.
-
A telek övezeti besorolása határozza meg a jövőjét.
Eladás előtt:
-
Ha tisztában vagy a beépíthetőséggel, jobban pozicionálhatod az ingatlant.
-
A vevő is ezeket az információkat fogja keresni: HÉSZ, beépítettség, övezet.
Építkezés előtt:
-
A HÉSZ határozza meg, mekkora és hová építhetsz.
-
A beépítettség túllépése, hibás tájolás akár az engedély elutasításához is vezethet.
-
Előzetes tájékozódással rengeteg pénzt és időt spórolsz.
Hogyan segít ebben a TSURVEY?
Mi pontosan tudjuk, hogyan kell értelmezni a HÉSZ előírásait, és segítünk kideríteni, mire használható az ingatlanod.
✔ Mit vállalunk?
-
Lekérjük és értelmezzük a szabályozási tervet
-
Kiszámítjuk a beépíthetőséget és a beépítési százalékot
-
Ellenőrizzük a megoszthatóság és beépíthetőség feltételeit
-
Elkészítjük a szükséges helyszínrajzot, vázrajzot
-
Segítünk a földhivatali ügyintézésben, záradékolásban
Összefoglalás – ne vágj bele a projektbe tiszta kép nélkül
Sokan esnek abba a hibába, hogy úgy vásárolnak vagy vágnak bele építkezésbe, hogy:
-
nem tudják, beépíthető-e a telek,
-
nincs rendezve a tulajdonjog,
-
nem kérnek időben térképmásolatot, helyszínrajzot,
-
vagy nem tudják, mit lehet és mit nem a HÉSZ szerint.
Ez később elengedett tervekhez, elutasított engedélyekhez vagy jogvitákhoz vezethet.
✅ TSURVEY-nél segítünk tisztán látni már az elején.
Legyen szó telekvásárlásról, építésről, bejegyzésről vagy használati megosztásról –
teljeskörű geodéziai és földhivatali ügyintézéssel állunk rendelkezésedre.
