Nem tudja megközelíteni a telkét, csak egy másik telken keresztül? Vagy esetleg a szomszéd telkén át vezet a vízvezetéke, szennyvíze?
Talán ezek a legtipikusabb esetek, amikor a szolgalmi jog fogalmával találkozunk.
Cikkünkben összeszedtük a legfontosabb információkat a szolgalmi jogról: először ismertetjük a fogalmat, majd áttekintjük a fajtáit, végül pedig bemutatjuk a szolgalmi jog bejegyzésének menetét.
Mit jelent a szolgalmi jog?
A telki szolgalmi jog egy olyan jog, amely alapján az ingatlan birtokosa egy másik ember ingatlanát használja meghatározott célból. Másként megfogalmazva, egy vagy több telek szolgál az uralkodó tel(k)ek számára. Ez jelenthet megközelítéssel, vezeték vezetéssel kapcsolatos jogokat. Azt is fontos tisztázni, hogy hogyan jöhet létre a szolgalmi jog. A válasz: szerződéssel, elbirtoklással, továbbá közművek esetében bírósági ítélettel, vagy hatósági határozattal. A használat mértéke és módja előre rögzített, amelyeket a szolgalmi jog alapító szerződés és a hozzá kapcsolódó változási vázrajz adatai tartalmaznak. A szerződés elkészítéséhez jogász, a változási vázrajzhoz pedig földmérő segítségét kell igénybe vennünk. A szolgalmi jog gyakorlása korlátlan időtartamú, de csak addig áll fenn, ameddig maga a szükséglet is, amely miatt létrehozták és bejegyezték. Ha tizenöt évig nem gyakorolta szolgalmi jogát a jogosult, a szolgalmi jog szintén megszűnik. Fontos még kiemelni, hogy nem személyhez kötődik, vagyis a jogot az ingatlan mindenkori tulajdonosa gyakorolhatja, tehát a jog tulajdonosváltozás esetén is fennmarad.
A szolgalmi jog fajtái
A jogszabályok konkrétan csak az átjárásra vonatkozó szolgalmi jogot említik, de ennél sokkal több olyan eset van, amikor szolgalmi jog bejegyzésére — és az ehhez szükséges változási vázrajzra — lehet szükségünk. Az alábbiakban összegyűjtöttük a tipikus eseteket mind a lakossági, mind az ipari felhasználás tekintetében.
Szolgalmi út – átjárási szolgalmi jog
A szolgalmi út engedélyezi az ingatlantulajdonosnak, hogy egy másik ingatlanon áthaladjon a saját ingatlan eléréséhez vagy használatához. Ez azt jelenti, hogy a szolgalmi jogot gyakorló jogosult arra, hogy közvetlenül áthaladjon a másik ingatlanon anélkül, hogy tulajdonosával előzetesen egyeztetnie kellene. Általában akkor van szükség szolgalmi útra, ha az adott ingatlan közvetlenül nem, vagy csak nagyon nehezen érhető el közút felől. A szolgalmi út lehet időben korlátozott, például csak bizonyos napszakokban vagy évszakokban használható. A szolgalmi út továbbá lehet kizárólagos vagy közös: az előbbi esetében csak egy adott ingatlan tulajdonosa, az utóbbinál pedig több ingatlantulajdonos is használhatja.
Közmű átvezetés: csatorna bekötés és vízvezetési szolgalmi jog
A közmű átvezetési szolgalmi jog engedélyezi a közműszolgáltatóknak, hogy nyilvános közműveket, például gázvezetékeket, vízvezetékeket, csatornákat vagy elektromos vezetékeket vezessenek át az ingatlan(ok) területén annak érdekében, hogy a szolgáltatást más ügyfeleknek is biztosítani tudják. A szolgalmi jog bejegyeztetéséhez ebben az esetben is — a szolgalmi joggal érintett területet ábrázoló — vázrajzot kell készíttetni.
Kút engedélyezésének szolgalmi joga
Bizonyos bányászati vagy ipari tevékenységek közvetlen hatással járhatnak a talajra, vízbázisra, ilyen esetekben úgynevezett monitoring kutak telepítése szükséges. A kutakból vett minták alapján vizsgálják egy helyszín vagy beruházás talajszennyezettségi mértékét. A telepített monitoring kutak megközelíthetősége, karbantartása, illetve a mintavételezés miatt biztosítanak szolgalmi jogot. A kutak helyének bemérését követően elkészül a változási vázrajz és a kapcsolódó földhivatali dokumentáció. A földhivatali záradékot követően, a hatósági engedélyek birtokában a földhivatal átvezeti az ingatlan nyilvántartásban is.
Levegőtisztaság-védelmi övezet szolgalmi joga
Az úgynevezett védelmi övezet segítségével a környezetvédelmi hatóság korlátozza az olyan ipari létesítmények környezetre gyakorolt hatását, amelyek tevékenységük során anyagot juttatnak a levegőbe (például égetés, feldolgozás útján), vagy szagot termelnek (ilyenek például a sertéstelepek, szennyvíztelepek). A meghatározást követően földmérő szakember elkészíti a szolgalmi jog alapításához szükséges változási vázrajzot. Ezt, a földhivatali záradékoltatást követően és a mellékelt hatósági engedélyek birtokában, a földhivatal átvezeti az ingatlan nyilvántartásban.
Szolgalmi jog bejegyzése – mi a menete?
Az előző bekezdésekben már utaltunk rá, hogy a földrészletre vonatkozó telki szolgalmi jogok vagy földhasználati jogok bejegyzéséhez szükség van földmérő szakember által készített változási vázrajzra. A teljesség kedvéért a következőkben ismertetjük a szolgalmi jog bejegyzésének legfontosabb lépéseit.
Közhiteles okirat elkészítése
A megállapodást közhiteles okiratban kell rögzíteni, amelyet az illetékes földhivatalban kell benyújtani. Ezzel a szolgalmi jog bekerül az ingatlan tulajdoni lapjába. A közhiteles okiraton kívül mellékelni kell a szolgalmi jogot bemutató változási vázrajzot is, amelynek elkészítésében egy földmérő tud segíteni.
Helyszíni felmérés, változási vázrajz elkészítése
A földmérő felméri a szolgalmi jog ábrázolásához szükséges pontokat a területen, amelyek alapján elkészíti a változási vázrajzot. A változási vázrajzon a szolgalmi jog tárgya szerepel térképes formában.
A földhivatali záradékolás
Ezután a földhivatal műszakilag ellenőrzi a földmérő által készített dokumentumokat, és ha minden előírásnak megfelelnek, akkor záradékolja azokat. Hivatalosan az ügyintézés határideje 60 nap.
A szolgalmi jog bejegyzése
Utolsó lépésként ismét fel kell keresni a földhivatalt, és benyújtani a záradékolt változási vázrajzot, valamint a szolgalmi joggal kapcsolatos szerződéseket. A dokumentumok birtokában átvezetik a tulajdoni lapon a változtatást, és a szolgalmi jog bejegyzés rákerül az ingatlan tulajdoni lapjára. Az ügyintézés határideje szintén 60 nap. A szolgalmi jog bejegyzéséhez célszerű professzionális földmérővel együttműködni, aki biztosítja a pontos és jogilag érvényes dokumentáció elkészítését, valamint az ügyintézés gördülékeny lebonyolítását.
Keressen minket bizalommal, ha szolgalmi joggal kapcsolatos földmérési munkálatokra van szüksége, és spórolja meg a földhivatali ügyintézést is.
9 válasz
T.Uram!
Útszolgalmi jog, van bejegyezve az ingatlanomra.A „kedvezményezett” ingatlan, több mint 10 éve, közútról megközelithető, Kövesut/országút/, valamint murvával, ellátott, úttestről.
Ebben az esetben. megszüntethetem, az ingatlanomra, bejegyzett, átjárási-utszolgalmi jogot?
Köszönöm: T Farkas Zoltán
Tisztelt Zoltán!
Az, hogy egy ingatlan fizikailag megközelíthető közútról az nem jelenti azt, hogy ez jogilag, térképi szempontból is így van.
Abban az esetben ha a „közút” és a kérdésés ingatlan között van egy újabb földrészlet már nem számít megközelíthetőnek. Ezt egy földhivatali térképmásolat birtokában egyértelműen el lehet dönteni.
A megszüntetéshez (amennyiben adottak a feltételek) javaslok egy ingatlan szakjogászt felkeresni aki a jogi részét megfogalmazza. Amennyiben ilyen jellegű támogatásra lenne szüksége, állandó jogász partnereink közül szívesen ajánlunk szakembert.
Összeségében:
„A telki szolgalom jogügylettel való megszüntetéséhez az uralkodó telek tulajdonosának a szolgáló telek tulajdonosához intézett írásbeli lemondó nyilatkozata szükséges és a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásból való törléséről is gondoskodni kell.”
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Tisztelt Kanizsai úr!
Az általam megvásárolni kívánt ingatlan hidrogeológiai védelmi övezetbe esik, ezért kizárólag teljes közművesítettség esetén beépíthető – még zárt szennyvíztároló létesítése sem megengedett. Vezetékes víz, villany adott, de a szennyvíz hálózatra nincs csatlakozva, arra kizárólag a szomszédos telken való átvezetéssel lenne lehetőség. Ilyen esetben szolgalmi jog létesítése kinek/kiknek a kompetenciája? Nekem kéne szerződnöm a szomszéddal, a szolgáltató kötelezheti őt erre, járási építésügyi jogkör? Vagy kizárólag a leendő szomszéd „jóindulatán” múlik, hogy egyáltalán szóba áll-e velem?
Köszönöm.
Tisztelt Károly!
A közműszolgáltató meglévő gerinchálózatáig való nyomvonal kiépítés „magánberuházásnak” számít. Ennek a költségét az építtető állja. A szomszédos telken (telkeken) való átvezetés egyik feltétele nyilván műszaki, a másik, hogy annak tulajdonosa megadja ehhez a hozzájárulását. A szolgáltató nem kötelezheti erre a tulajdonost. Vagyis a szolgalmi jog alapítás kiinduló alapja a megegyezés és az új nyomvonal tervezése. Ezt követően lehet vázrajzot készíteni, záradékoltatni és végső soron az ingatlan nyilvántartásba bejegyeztetni.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Köszönöm a gyors és szakszerű segítségét.
Tisztelt Kanizsai Úr!
Az általam eladni kívánt ingatlanon útszolgalmi bejegyzés van. Így is el lehet adni? Illetve ha igen, milyen következményekkel jár az eladást tekintve. Válaszát előre is köszönöm.
Üdvözlettel. B.Tamásné
Tisztelt Bernáth Tamásné!
A szolgalmi joggal terhelt ingatlant is lehet minden további nélkül értékesíteni. Következményei nincsenek. Azonban az adás-vétel előtt érdemes átbeszélni, hogy az ingatlan nyilvántartásba bejegyzett szolgalmi jog mekkora területet „fed le” és az ingatlan mely részére vonatkozik. Ne a későbbiekben legyen ebből félreértés. Az eladás előtt érdemes még tisztázni a pontos földrészlethatárokat is.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Kell-e fizetni annak a személynek aki lemond az útszolgalmi jogról?
Üdvözlöm Attila!
Abban az esetben ha a földrészlet máshonnan -közútról- nem megközelíthető akkor nem lehet lemondani az útszolgalomról. Amennyiben a megközelítés megoldható más földrészletről ez egy üzleti kérdéssé válhat.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás