A szolgalmi jog — minden, amit tudnia kell
Nem tudja megközelíteni a telkét, csak egy másik telken keresztül? Vagy esetleg a szomszéd telkén át vezet a vízvezetéke, szennyvíze?
Talán ezek a legtipikusabb esetek, amikor a szolgalmi jog fogalmával találkozunk.
Cikkünkben összeszedtük a legfontosabb információkat a szolgalmi jogról: először ismertetjük a fogalmat, majd áttekintjük a fajtáit, végül pedig bemutatjuk a szolgalmi jog bejegyzésének menetét.
Mit jelent a szolgalmi jog?
A telki szolgalmi jog egy olyan jog, amely alapján az ingatlan birtokosa egy másik ember ingatlanát használja meghatározott célból. Másként megfogalmazva, egy vagy több telek szolgál az uralkodó tel(k)ek számára. Ez jelenthet megközelítéssel, vezeték vezetéssel kapcsolatos jogokat. Azt is fontos tisztázni, hogy hogyan jöhet létre a szolgalmi jog. A válasz: szerződéssel, elbirtoklással, továbbá közművek esetében bírósági ítélettel, vagy hatósági határozattal. A használat mértéke és módja előre rögzített, amelyeket a szolgalmi jog alapító szerződés és a hozzá kapcsolódó változási vázrajz adatai tartalmaznak. A szerződés elkészítéséhez jogász, a változási vázrajzhoz pedig földmérő segítségét kell igénybe vennünk. A szolgalmi jog gyakorlása korlátlan időtartamú, de csak addig áll fenn, ameddig maga a szükséglet is, amely miatt létrehozták és bejegyezték. Ha tizenöt évig nem gyakorolta szolgalmi jogát a jogosult, a szolgalmi jog szintén megszűnik. Fontos még kiemelni, hogy nem személyhez kötődik, vagyis a jogot az ingatlan mindenkori tulajdonosa gyakorolhatja, tehát a jog tulajdonosváltozás esetén is fennmarad.
A szolgalmi jog fajtái
A jogszabályok konkrétan csak az átjárásra vonatkozó szolgalmi jogot említik, de ennél sokkal több olyan eset van, amikor szolgalmi jog bejegyzésére — és az ehhez szükséges változási vázrajzra — lehet szükségünk. Az alábbiakban összegyűjtöttük a tipikus eseteket mind a lakossági, mind az ipari felhasználás tekintetében.
Szolgalmi út – átjárási szolgalmi jog
A szolgalmi út engedélyezi az ingatlantulajdonosnak, hogy egy másik ingatlanon áthaladjon a saját ingatlan eléréséhez vagy használatához. Ez azt jelenti, hogy a szolgalmi jogot gyakorló jogosult arra, hogy közvetlenül áthaladjon a másik ingatlanon anélkül, hogy tulajdonosával előzetesen egyeztetnie kellene. Általában akkor van szükség szolgalmi útra, ha az adott ingatlan közvetlenül nem, vagy csak nagyon nehezen érhető el közút felől. A szolgalmi út lehet időben korlátozott, például csak bizonyos napszakokban vagy évszakokban használható. A szolgalmi út továbbá lehet kizárólagos vagy közös: az előbbi esetében csak egy adott ingatlan tulajdonosa, az utóbbinál pedig több ingatlantulajdonos is használhatja.
Közmű átvezetés: csatorna bekötés és vízvezetési szolgalmi jog
A közmű átvezetési szolgalmi jog engedélyezi a közműszolgáltatóknak, hogy nyilvános közműveket, például gázvezetékeket, vízvezetékeket, csatornákat vagy elektromos vezetékeket vezessenek át az ingatlan(ok) területén annak érdekében, hogy a szolgáltatást más ügyfeleknek is biztosítani tudják. A szolgalmi jog bejegyeztetéséhez ebben az esetben is — a szolgalmi joggal érintett területet ábrázoló — vázrajzot kell készíttetni.
Kút engedélyezésének szolgalmi joga
Bizonyos bányászati vagy ipari tevékenységek közvetlen hatással járhatnak a talajra, vízbázisra, ilyen esetekben úgynevezett monitoring kutak telepítése szükséges. A kutakból vett minták alapján vizsgálják egy helyszín vagy beruházás talajszennyezettségi mértékét. A telepített monitoring kutak megközelíthetősége, karbantartása, illetve a mintavételezés miatt biztosítanak szolgalmi jogot. A kutak helyének bemérését követően elkészül a változási vázrajz és a kapcsolódó földhivatali dokumentáció. A földhivatali záradékot követően, a hatósági engedélyek birtokában a földhivatal átvezeti az ingatlan nyilvántartásban is.
Levegőtisztaság-védelmi övezet szolgalmi joga
Az úgynevezett védelmi övezet segítségével a környezetvédelmi hatóság korlátozza az olyan ipari létesítmények környezetre gyakorolt hatását, amelyek tevékenységük során anyagot juttatnak a levegőbe (például égetés, feldolgozás útján), vagy szagot termelnek (ilyenek például a sertéstelepek, szennyvíztelepek). A meghatározást követően földmérő szakember elkészíti a szolgalmi jog alapításához szükséges változási vázrajzot. Ezt, a földhivatali záradékoltatást követően és a mellékelt hatósági engedélyek birtokában, a földhivatal átvezeti az ingatlan nyilvántartásban.
Szolgalmi jog bejegyzése – mi a menete?
Az előző bekezdésekben már utaltunk rá, hogy a földrészletre vonatkozó telki szolgalmi jogok vagy földhasználati jogok bejegyzéséhez szükség van földmérő szakember által készített változási vázrajzra. A teljesség kedvéért a következőkben ismertetjük a szolgalmi jog bejegyzésének legfontosabb lépéseit.
Közhiteles okirat elkészítése
A megállapodást közhiteles okiratban kell rögzíteni, amelyet az illetékes földhivatalban kell benyújtani. Ezzel a szolgalmi jog bekerül az ingatlan tulajdoni lapjába. A közhiteles okiraton kívül mellékelni kell a szolgalmi jogot bemutató változási vázrajzot is, amelynek elkészítésében egy földmérő tud segíteni.
Helyszíni felmérés, változási vázrajz elkészítése
A földmérő felméri a szolgalmi jog ábrázolásához szükséges pontokat a területen, amelyek alapján elkészíti a változási vázrajzot. A változási vázrajzon a szolgalmi jog tárgya szerepel térképes formában.
A földhivatali záradékolás
Ezután a földhivatal műszakilag ellenőrzi a földmérő által készített dokumentumokat, és ha minden előírásnak megfelelnek, akkor záradékolja azokat. Hivatalosan az ügyintézés határideje 60 nap.
A szolgalmi jog bejegyzése
Utolsó lépésként ismét fel kell keresni a földhivatalt, és benyújtani a záradékolt változási vázrajzot, valamint a szolgalmi joggal kapcsolatos szerződéseket. A dokumentumok birtokában átvezetik a tulajdoni lapon a változtatást, és a szolgalmi jog bejegyzés rákerül az ingatlan tulajdoni lapjára. Az ügyintézés határideje szintén 60 nap. A szolgalmi jog bejegyzéséhez célszerű professzionális földmérővel együttműködni, aki biztosítja a pontos és jogilag érvényes dokumentáció elkészítését, valamint az ügyintézés gördülékeny lebonyolítását.
Keressen minket bizalommal, ha szolgalmi joggal kapcsolatos földmérési munkálatokra van szüksége, és spórolja meg a földhivatali ügyintézést is.
24 válasz
T.Uram!
Útszolgalmi jog, van bejegyezve az ingatlanomra.A „kedvezményezett” ingatlan, több mint 10 éve, közútról megközelithető, Kövesut/országút/, valamint murvával, ellátott, úttestről.
Ebben az esetben. megszüntethetem, az ingatlanomra, bejegyzett, átjárási-utszolgalmi jogot?
Köszönöm: T Farkas Zoltán
Tisztelt Zoltán!
Az, hogy egy ingatlan fizikailag megközelíthető közútról az nem jelenti azt, hogy ez jogilag, térképi szempontból is így van.
Abban az esetben ha a „közút” és a kérdésés ingatlan között van egy újabb földrészlet már nem számít megközelíthetőnek. Ezt egy földhivatali térképmásolat birtokában egyértelműen el lehet dönteni.
A megszüntetéshez (amennyiben adottak a feltételek) javaslok egy ingatlan szakjogászt felkeresni aki a jogi részét megfogalmazza. Amennyiben ilyen jellegű támogatásra lenne szüksége, állandó jogász partnereink közül szívesen ajánlunk szakembert.
Összeségében:
„A telki szolgalom jogügylettel való megszüntetéséhez az uralkodó telek tulajdonosának a szolgáló telek tulajdonosához intézett írásbeli lemondó nyilatkozata szükséges és a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásból való törléséről is gondoskodni kell.”
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Tisztelt Kanizsai úr!
Az általam megvásárolni kívánt ingatlan hidrogeológiai védelmi övezetbe esik, ezért kizárólag teljes közművesítettség esetén beépíthető – még zárt szennyvíztároló létesítése sem megengedett. Vezetékes víz, villany adott, de a szennyvíz hálózatra nincs csatlakozva, arra kizárólag a szomszédos telken való átvezetéssel lenne lehetőség. Ilyen esetben szolgalmi jog létesítése kinek/kiknek a kompetenciája? Nekem kéne szerződnöm a szomszéddal, a szolgáltató kötelezheti őt erre, járási építésügyi jogkör? Vagy kizárólag a leendő szomszéd „jóindulatán” múlik, hogy egyáltalán szóba áll-e velem?
Köszönöm.
Tisztelt Károly!
A közműszolgáltató meglévő gerinchálózatáig való nyomvonal kiépítés „magánberuházásnak” számít. Ennek a költségét az építtető állja. A szomszédos telken (telkeken) való átvezetés egyik feltétele nyilván műszaki, a másik, hogy annak tulajdonosa megadja ehhez a hozzájárulását. A szolgáltató nem kötelezheti erre a tulajdonost. Vagyis a szolgalmi jog alapítás kiinduló alapja a megegyezés és az új nyomvonal tervezése. Ezt követően lehet vázrajzot készíteni, záradékoltatni és végső soron az ingatlan nyilvántartásba bejegyeztetni.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Köszönöm a gyors és szakszerű segítségét.
Tisztelt Kanizsai Úr! Az én esetem szinte ugyan az mint a leírtak. A telekszomszéd nem akar hozzájárulni a területén történő rákötéshez, még jelentősebb pénzösszeg felajánlás után sem. Olyan információm van, hogy ha műszakilag máshogy nem lehet a szennyvízbekötést megvalósítani, akkor a jegyző kötelezheti erre határozatban. Ez valós lehet?
Tisztelt Balázs!
Köszönöm a kérdését! Azonban ez inkább jogtechnikai kérdés ahogy írta, ráadásul jegyzői hatáskörben. Javaslom keresse meg a jegyzőt ezzel a konkrét kérdéssel. Amennyiben lehetőség van ilyen határozat megfogalmazására, az a leírtak szerint is rajta keresztül történik.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Köszönöm a választ!
Tisztelt Kanizsai Úr!
Az általam eladni kívánt ingatlanon útszolgalmi bejegyzés van. Így is el lehet adni? Illetve ha igen, milyen következményekkel jár az eladást tekintve. Válaszát előre is köszönöm.
Üdvözlettel. B.Tamásné
Tisztelt Bernáth Tamásné!
A szolgalmi joggal terhelt ingatlant is lehet minden további nélkül értékesíteni. Következményei nincsenek. Azonban az adás-vétel előtt érdemes átbeszélni, hogy az ingatlan nyilvántartásba bejegyzett szolgalmi jog mekkora területet „fed le” és az ingatlan mely részére vonatkozik. Ne a későbbiekben legyen ebből félreértés. Az eladás előtt érdemes még tisztázni a pontos földrészlethatárokat is.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Kell-e fizetni annak a személynek aki lemond az útszolgalmi jogról?
Üdvözlöm Attila!
Abban az esetben ha a földrészlet máshonnan -közútról- nem megközelíthető akkor nem lehet lemondani az útszolgalomról. Amennyiben a megközelítés megoldható más földrészletről ez egy üzleti kérdéssé válhat.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Tisztelt Kanizsai Úr!
Új építésű ikerházban lakunk. Mivel telkünk fölött már nincs utca, az ikerszomszédunk az építés alkalmával kijelölt, a mi telekrészünkből lecsípett szolgalmi úton tudja megközelíteni házát, ami rendben is van, hisz a tervek is ezek szerint készültek. A kérdésem az lenne, hogy van e általános szabály arra, hogy ezt az útrészt mire használja a szomszédom? Ez közös vagy az szomszédom tulajdona? Használhatja parkolásra, építhet fedett kocsibeállót vagy kutya kennelt? Vagy az út kizárólag arra szolgál, hogy a fóútról bejusson a telkére? A viszonyunk jó a szomszédunkkal, de a fenti dolgok már sajnos nagyrészt elkészültek és eléggé zavaró sajnos, mivel telkünk teljes hosszát érinti, így privát szféránk nincs. Télen fűti az autór járó motorral, nyáron meg hűti. 🙁
Megtisztelő válaszát előre is köszönöm!
Üdvözlettel,
B. Csaba
Tisztelt Gyula!
A telki szolgalmi jog „hivatalos” értelmezése egy olyan telekrész amely egy -másik- szomszédos telek megközelítésére szolgál. Ennek a sávnak a tulajdonjoga nem közös, hanem a „szolgáló” földrészlet, jelen esetben az önök tulajdona. Tudtommal építeni erre a sávra nem lehet mert csak a megközelítést szolgálja.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Kedves Tamás,
Gyors válaszát köszönöm!
Üdvözlettel,
Gyula
Tisztelt Kanizsai úr!
Nekünk olyan problémánk van, amely egy kicsit komplikáltabb. Egy hosszú utcában lakunk, de ezt a részt autóval úgy lehet megközelíteni, hogy balra egy kavicsos útra el kell fordulni. Itt található 5 ház. A miénk a legutolsó. A közvetlen szomszéd telkén számunkra út szolgalmi jog 1910-ben bíroságon keresztül be lett vezetve. 2017- ben volt egy felülvizsgálat, ahol visszaállították az 1916-os telekhatárokat. Mi alapján ? Nem tudjuk. A térképen mi észrevettük, hogy ha visszaállítanák azokat a határokat, akkor másik 2 házra is szolgalmi jog kellene, hogy kerüljön. Ezt jeleztük a megyei földhivatal munkatársainak, akiket ez nem érdekelt, a határok felmérésre kerültek. A kiadott térképen illetve a hozzátartozó levélben, ilyen változás nem történt, az említett házak elé telekhatárt jelölő vonal/rajz nem készült, és a város honlapján is ez a rész közútnak van bejegyezve. Úgyhogy nem tettünk semmilyen lépést. Az egyik ház tulajdonosa idén felkezdte, hogy ez magàn út, és a háza előtt lévő tér közút helyett az ő telkéhez tartozik. Többször zaklatta a hozzánk érkezőket ezzel. Én szóltam neki, hogy a 2017- ben a földhivataltól kapott hivatalos levélben és a térképen a háza előtti részt változás nem érte, azok szerint az adott terület nem hozzá tartozik. 14 napon belül panasz/ vétó nem érkezett senkitől, akiket érintettek a változások, ezáltal hatályba lépett a földmérés eredménye. Most attól félek, hogy valamit jelezni fog a földhivatal felé ezzel kapcsolatban. Lehetséges, hogy a földhivatal ismét kijön és újra kezdjük az 1916-os telekhatár mizzériát? Nincs erre valami törvény, hogy ők akkor elfogadták, azt hogy a ház előtt lévő terület nem az övék, így nem kezdeményezhet semmit?
Nem közvetlen szomszédok, van 2 telek közöttünk, így abban sem vagyok biztos, hogyha szól a földhivatalnak ebben az ügyben, mi kapnánk-e értesítést a változásról ( ha csak az ő házukat érinti, mert az út szolgalmi jogot úgysem jegyeztetné be)? Vagy akkor mehetünk a jegyzőhöz vagy bíróságra? Mert megegyezni nem fognak, teljes meggyőződéssel állítják, hogy az magán terület. Azt azért hozzáteszem, hogy minket nem zargatnak azzal, hogy nem járhatunk gyalog, illetve autóval azon a területen. Körülbelül mennyi esélyünk lenne megnyerni az útszolgalmi jogot megítélő pert, és akkor már a teljesség igényével a vízvezeték/csatorna jog bevezetését is belevennénk? Számít az valamit, hogy a közvetlen szomszéd telkén már több, mint 100 éve útszolgalmi jog van? Amikor megvették a telket az 1994-es mérés alapján, az adott terület nem hozzájuk tartozik.
Elnézést kérek a hosszú posztért, de úgy éreztem ezek fontos dolgok lehetnek.
Válaszát és türelmét is köszönöm.
Tisztelettel,
Alexandra
Tisztelt Alexandra!
A leírtak alapján nehéz „fotelből”, térkép és terep ismerete nélkül erre válaszolni.
Amennyiben a földhivatal módosít az érvényben lévő térképen annak mindig van nyomós szakmai, földmérési alapja. Azok a tulajdonosak akiket ezek a változások érintenek, értesítést kapnak amelyben elmagyarázzák a döntés szakmai és jogi részleteit. Erről a földhiavatlban is lehet tájékozódni.
A földrészlet tulajdon lapján minden esetben fel van tüntetve -ha van- a szolgalmi jog(ok) és annak részletei. Kiket illet, mekkora nagyságrendben stb. Amennyiben ilyen bejegyzés nem szerepel a tulajdoni lapon akkor nincs bejegyezve szolgalmi jog.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Az ingatlant érintő perekben nem vagyok jártas, ehhez szakjogász segítségére van szükség.
Tisztelt Kanizsai úr!
Tudom, hogy nem egyszerű a helyzet és valóban egy normálisan működő földhivatalban meg lehet bízni, sajnos az itteniben nem.
Válaszát köszönöm, és valóban az a legjobb, ha ismét felkeressük ügyvédünket.
További szép napot,
Alexandra
Tisztelt Cím Örököltünk egy ingatlant melynek kertjén keresztül megengedte a volt tulajdonos,hogy légvezetéket vezessenek át a szomszédos temetőbe.Ez a vezeték nem lett bejegyezve.Húsz év után 2011 ben vezetéket cseréltek és most derült ki,hogy szolgalmi jogot jegyeztettek be a tudtunk és beleegyezésünk nélkül.Ez a vezeték kiváltható lenne 100m vezetékkel és kettő oszloppal. Kérem szíveskejenek megírni,hogy jogszerű-e az áraszolgáltató eljárása
Tisztelt istván!
Az áramszolgáltatók a vezetékük nyomvonalára közcélú szolgalmi jogot jegyeztetnek be. Ennek a nevében is utal arra mint „közcél”. Ehhez nem kell az érintett telek tulajdonoásnak a hozzájárulása.
A vezeték lehetséges kiváltását az áramszolgáltató területgazdájával át lehet beszélni , illetve egyeztetni a lehetséges egyéb megoldásokról.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Tisztelt Kanizsai Úr!
Nálunk adott egy tanyaingatlan, amelyre önkormányzati úton lehet bejutni. A tanya két oldalán erdő és másik tanya található. A önkormányzati úttal szemben – a tanya negyedik oldalán – egy csatorna megy el. Az önkormányzati út egy földútról kanyarodik be hozzánk. Ennek a földútnak a másik felén egy kertészet van. A kertészet tulajdonosa megkeresett minket, hogy szeretne szolgalmi jogot kérni tőlünk, hogy az önkormányzati úton bejöve, a mi tanyánkon keresztül, át a csatornáig egy vezetéket lefektethessen, (melyen a geotermikus kútból jövő víz távozna a csatornába).
A tanya a lányunk nevén van. Az lenne a kérdésem, hogy amennyiben hozzájárulunk a szolgalmi jog bevezetéséhez, az milyen kötelezettségeket ró ránk? Illetve, hogy van-e mód határozott időre kötni a szolgalmi jogot? A későbbiekben van-e lehetőség törlésre? Ez mennyire nehézkes?
Válaszát előre is köszönöm
Tisztelt Berta Zoltánné!
A szolgalmi jog bejegyzését követően -az alapító okiratban foglaltaknak megfelelően- a vezeték karbantartásához, üzemeltetéséhez szükséges fizikai megközelítést bíztosítsa. Valamint egyéb , az alapító okiratban meghatározott , megállapodott részleteknek helytálljon. A szolgalmi jogot lehet töröltetni is, azonban itt is az alap megállapodás szerint kell eljárniuk. Javaslom egy ingatlan jogász felkeresését ez ügyben, hogy mindkettőjük számára win-win helyzetet tudjanak kialkudni.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás
Tisztelt Uram!
Üres telkünk középvonalában, tudtunk nélkül, kb 10 éve ivóvízvezetéket építettek,mely a közüzemi ivóvíz törzshálózat része.Erről semmi értesítést nem kaptunk,és a friss tulajdoni lapon sem szerepel.Most kezdtünk volna építkezni,de a DRV-től kapott információk miatt (vezeték melletti tiltott sáv),a telekre nem lehet építkezni.Gyakorlatilag az állam eltulajdonította telkünk értékét.Mi ilyenkor a teendő (bíróság,kárpótlási igény,a telek eladása az államnak)?
Netán Hágai Döntőbíróság?
Nagyon el vagyunk keseredve.
Várom válaszát.
Tisztelettel:Veress Róbert
Tisztelt Róbert!
A kérdésére sajnos nem tudok érdemben válaszolni lévén, hogy azt ingatlan szakjogászi ismeretekkel lehetne megválaszolni.
A válasz messze túlmutat az általunk végezett földmérési ismereteken és tevékenységen.
Javaslom egy ingatlan szakjogász megkeresését.
Üdvözlettel!
Kanizsai Tamás