Amikor építkezés előtt állunk, szeretnénk a telekben rejlő lehetőségeket maximálisan kihasználni. Így a  telektulajdonosok és építészek számára fontos paraméter a telek beépíthetősége. Ebben a blogcikkben bemutatjuk a kapcsolódó fogalmakat és szabályozásokat, valamint néhány gyakorlati lehetőséget a telek beépíthetőségének növelésére.

A telek beépíthetőségének szabályai és alapfogalmai

Egy telek beépíthetőségét több tényező határozza meg: figyelembe kell venni  az OTÉK (=Országos Településrendezési és Építési Követelmények) előírásait és az építési telek övezeti besorolását, valamint a különböző települések sajátos építési szabályait is. Tehát a konkrét szabályok, előírások és korlátozások településenként eltérőek lehetnek. Az alábbiakban összegyűjtöttük a legfontosabb fogalmakat, mielőtt a áttérünk a gyakorlati kérdésekre:

• Telek mérete: A telek mérete meghatározhatja, hogy milyen mértékben és milyen típusú építmények építhetőek rá. Általában nagyobb területeken több épület vagy nagyobb építmények építésére nyílik lehetőség. Sajnos azonban az is előfordulhat, hogy egy telekre annak méretéhez képest viszonylag kis méretű ingatlan lenne építhető. Ilyen esetben érdemes professzionális földmérővel egyeztetni, aki megoldást találhat a problémára.
• Beépítési százalék: Az építési szabályzatban meghatározzák, hogy a telek mekkora részét, vagyis annak hány százalékát lehet beépíteni. Például, ha az engedélyezett beépítés 40%, akkor egy 1000 négyzetméteres telken legfeljebb 400 négyzetméternyi területet foglalhat el épület.
• Épületmagasság: Az építési szabályzat általában korlátozza az épületek magasságát is, így a tervezéskor erre is figyelni kell.
• Épülettípusok és funkciók: Az építési szabályzat meghatározza, hogy milyen típusú épületeket lehet építeni az adott területen. Például, egy kertvárosi övezetben általában csak lakóépületeket, kereskedelmi és gazdasági övezetekben pedig gazdasági és termelő egységeket vagy irodaházakat lehet engedélyezni.
• Távolsági előírások: Az építési szabályzat általában előírja, hogy milyen távolságot kell tartani az épületek között, a telekhatártól vagy más fontos elemektől, például az úttesttől. Ezek az előírások biztosítják, hogy az épületek között elegendő hely legyen például a tűzoltási megközelíthetőség szempontjából.
• Helyi Építési Szabályzat rendelkezéseinek a figyelembe vétele. A rendezési tervről egy példa 

Telek beépíthetőség növelése – van rá lehetőség?

Mit tehetünk akkor, ha egy telek mérete és beépíthetősége nincs összhangban, vagyis az építési tervek meghaladják a telek beépíthetőségére vonatkozó korlátokat? Szerencsére földmérő szakember bevonásával találhatunk megoldást a problémára, olvassa végig hasznos tippeinket.

• Kérjen szakmai tanácsot: Vegye fel a kapcsolatot szakértőkkel, például építészekkel vagy földmérő szakemberekkel, akik tapasztalatuknak köszönhetően hasznos tippekkel láthatják el, és olyan kreatív megoldást nyújthatnak, amire nem is gondoltunk.
• Telekmegosztási eljárás: A telekmegosztási eljárás során egy meglévő telek jogilag két vagy több részre oszlik. Ez lehetőséget nyújt arra, hogy egy nagyobb telek tulajdonosai kisebb, önálló telekrészeket hozzanak létre, amelyek külön-külön értékesíthetők vagy használhatók, beépíthetők.
• Telekcsoport újraosztás: Ha kettő vagy több szomszédos telkünk van egymás mellett, ez is megoldás lehet. A telekcsoport újraosztás kettő vagy több telekből eltérő számú, de egynél több telek kialakítását jelenti. Másként fogalmazva, kettő vagy több szomszédos telekből eltérő alakzatú és számú telket hozunk létre. Ez lehetővé teszi a jobb kihasználást és a nagyobb beépített terület létrehozását.

Telek beépíthetőség túllépése – erre figyeljünk

A telek beépíthetőség túllépése egy tipikusan előforduló probléma, ami túlnyomórészt akkor következik be, ha engedély nélkül építkezik a tulajdonos. Például egy idő után szükség lesz garázsra, vagy szerszámtároló épületre, nagyobb teraszra, amit meg is építenek a szükséges engedélyek és a szabályok figyelembe vétele nélkül.

Általában erre csak akkor derül fény, amikor az eladás előtt az új vevő vagy az értékbecslő kiszúrja, hogy nem egyezik a valóság a térképmásolaton szereplő épületek számával és alakjával. Itt több kimenetel van attól függően, hogy túllépték-e a telek beépítési százalékát vagy sem. Első lépésként utólagosan el kell készíteni az épületek építési terv dokumentációját, és engedélyeztetni őket az építésügyi hatósággal. Amennyiben kiderül, hogy százalékosan “túlépített” a telek, akár le is bontathatják az engedély nélkül épített épületeket, ami emellett építésügyi bírság kiszabásával is jár. Ennél szerencsésebb kimenetel, ha  bővíthető a földrészlet területe, és ezzel együtt telekalakítási eljárással a beépítési százalék is. Ez leginkább a  Helyi Építési Szabályzattól és a szomszéd jóindulatától függ. Ebben az esetben mindenképp szükség lesz építész és földmérő szakember bevonására is. Nem győzzük hangsúlyozni, hogy ingatlan vásárlás vagy eladás előtt mindenképpen tájékozódjon a térképmásolat és a valóság állapotáról.

Ne habozzon felvenni velünk a kapcsolatot, és ismerje meg, hogyan segíthetünk Önnek, legyen szó a telek beépíthetőségének növeléséről, túllépéséről vagy bármely más földméréssel kapcsolatos kérdésről.

Pár gondolat ébresztő kérdés:

• Létezik egy telek beépíthetőségére kalkulátor? 
  • Nem létezik. A mindenkori beépítést a település Helyi Építési Rendelete (HÉSZ) szabályozza. Az , hogy ennek mekkora az értéke (%), érdemes felkeresni a kérdéses település honlapját ahol elérhető az építési szabályzat. A rendelet részletesen szabályozza a belterületben, zártkertben vagy külterületben nyilvántartott ingatlanok beépíthetőségének a mértékét.
• Mi számít bele a beépítési százalékba?
  • A telken lévő épülete(k) alapterülete.  Valamint az épített terület magában foglalja az épület külső falai által határolt területet. Az építési szabályzat szerint az épített terület meghatározásakor figyelembe kell venni a talajszint felett legalább 1,00 méter magasságú teraszokat, pincéket és hasonlókat, valamint azokat a szerkezeti elemeket, mint az 1,50 méternél tovább kiálló előtetők és erkélyek, amelyeknek az 1,50 métert meghaladó részeit is beleértve. A beépítési százalék szerint a terepszint alatti és a terepszint feletti beépítés is megkülönböztetésre kerül.
• Léteznek e a „telekhatár szabályok”? :
  • Az újonnan kialakítható telekhatárokra vonatkozó szabályokat a település Helyi Építési Rendelete (HÉSZ) szabályozza. Ebben a szabályzatban megadják (többek között) a legkisebb kialakítható telekméretet is.