Az ingatlan vásárlásoknál és építkezéseknél

„Kell egy Geodéta!”

Ebben a bejegyzésben azt a folyamatot mutatom be – a teljesség igénye nélkül – , ahol egy magán megrendelőnek a telek vásárlásától a telken történő építészeti tervezésen keresztül majd annak építésén át, hol tud egy geodéta pénzt, időt és fejfájást spórolni.

A bejegyzés egy előadásom része amit az Építem a Házam közösség felkérésére készítettem.

A teljes előadás videó felvétele megtekinthető itt :

Kell egy geodéta – avagy a földmérők megkerülhetetlen szerepe

Miért érdemes (kell) egy profi geodétával együtt dolgozni?

1. Ingatlan vásárlás. Eladás-vétel.

Az ingatlanvásárlások előtt érdemes egy geodétát megkeresni azzal kapcsolatban, hogy még az adásvételi szerződés megkötése előtt, az új tulajdonossal valamint az eladóval egyeztetett időpontban történjen egy telekhatár-kitűzés.

Ahol tisztázódik, hogy ha a telken található épített kerítés, akkor az a jogi telekhatáron épült e, vagy a használat szerint van „lekerítve” a földrészlet?

Ez fontos lépés, mert a vásárlás megtörténte után nagyon sok fejfájás és bonyodalom származhat abból, ha az előző tulajdonos hosszú időn keresztül használt egy telekrészt, de valójában nem jogszerűen. Ezért egy korábban – rossz helyen – megépített kerítés helyzetéből elég komoly problémák lehetnek.

Nem beszélve arról, hogy ha ott magas költségen felhúzott kerítés áll, akkor annak a fizikai módosítása jelentős többletköltséget jelenthet, nem beszélve egy borítékolható, peres eljárással.

Vagyis a Geodéta azt tudja megmutatni egy ingatlanvásárlás folyamata kapcsán, hogy hol vannak a földmérési alaptérképen nyilvántartott jogi határok a természetben. Majd erről tud és képes olyan mérési vázlatot – vagy változási vázrajzot – készíteni, amivel a tulajdonos és a vevő tisztába kerül annak a helyzetével. Kimutatja az esetleges elbirtoklásokat és pontos útmutatásokat ad a földrészlethatár valós helyzetére.

Az alábbi kép egy kivágat az E-Közmű térképi adatbázisából.

Ezen egyértelműen látszik , hogy a feketével jelzett és a földhivatalban nyilvántartott jogi határ milyen eltérést mutat a használat mellett. Ezeknek az elétéréseknek a megállapítása ingatlan rendező geodéta nélkül „lehetetlen”, pontatlan és jelentős későbbi költségekkel járhat.

A képen felfedezhető egy épület is amelynek egy része „átlóg” a szomszéd telekbe. Van olyan ügyfelünk aki a térképmásolat megtekintése – és geodéta konzultáció – nélkül vett meg hasonlóan „rendezetlen” ingatlant…

De mi történik abban az esetben, miután a kiszemelt ingatlan már megvan, az adásvétel megtörtént? A vevő elhatározza, hogy építeni szeretne erre az ingatlanra?

Az ingatlan vásárlók közül sokan nem tudják azt, hogy egy telekre mit és milyen műszaki paraméterekkel lehet építeni. A telekvásárlásnak nyilván egy fontos momentuma az, hogy a megtekintett telek tetszik, jó az elhelyezkedése, jó a panoráma, az életminőséget egy családi házban élve jobban lehet emelni. És még számtalan szempont szólhat a megvásárlásról.

De mit is lehet ide építeni…?

Fontos kiemelni azt, hogy egy teleknek a beépíthetőségét nagymértékben a Helyi Építési Szabályzatban (HÉSZ) meghatározott részletek szabályozzák. Itt számos, a település építészeti, műemléki és fejlesztési és egyéb terveinek összehangjában rendelkeznek az újonnan felépíthető épületek és beépíthető telkek helyzetéről, nagyságáról valamint egyéb műszaki paramétereiről.

Ahol a HÉSZ nem rendelkezik részletes szabályozással – egy adott település vagy település rész beépíthetősőgének részleteiról – ott az Országos Településrendezési és Építési követelményeket (OTÉK) rendelet szabályozza. Az OTÉK rövidített mozaikszó az országos településrendezési és építési követelményeket tartalmazó szabályzatok összessége.

Egy ingatlan vásárlást – későbbi építkezés céljából – érdemes alaposan körbejárni. Mert nagyon nem mindegy mit és hogyan lehet a telken megvalósítani ami építési engedélyt kérdéskörét érinti.

• Van maximális beépíthetőség meghatározva? Ha van, akkor mekkora annak a mértéke?
• Az építmény tekintetében van maximális gerinc magasság előírva?
• Mekkora az elő és oldalkert minimális nagysága?
• Vannak e a telken vagy a telek alatt épített közművek amelyeknek bejegyzett szolgalmi joga, nyomvonala alapvetően befolyásolhatja az épület elhelyezését?
• Érinti e a telket a település későbbi fejlesztési terveiben útszélesítés, útépítés? Ennek az ún.: Rendezési Vonala mekkora területet érint?

Több esetben előfordult már az, hogy az ingatlanvásárlást követően – miután az adásvétel már megtörtént – derült ki, hogy a megálmodott épületet nem tudják megépíteni, vagy csak jelentős kompromisszumok árán.

Ilyenkor, visszafele gondolkodva extrém drága volt ennek a teleknek a megvásárlása.

Ebben az esetben indokolt geodétát – és építészt is – bevonni az adásvételi eljárás folyamatába. Azért, mert a geodéta rendelkezik azokkal a lehetőségekkel és képzettséggel, ami minden egyes birtokbavételnek az alapját képezi.

Összefoglalva:

• Telek kiválasztása
• Geodéta megbízása
• HÉSZ rendeletek áttanulmányozása
• Földrészlethatár ellenőrzés / kitűzés
• Geodéziai dokumentáció elkészítése. 
• Változási Vázrajz földhivatali nyilvántartásba vétele

2. Építész tervezés – geodéta felmérés

A folytatásban az történik, hogy az építettő megkeres egy építész céget, építész tervezőt. Akivel az elképzeléseket, ötleteket egyeztetik és kialakul  az új épületnek a kontúrja, alakja. Majd a kiviteli tervezés folyamán részletes és pontos tervezéssel elkészül az teljes tervdokumentáció.

De ahhoz, hogy egy építész precízen tudjon tervezni, ahhoz mindenféleképpen szükség van egy geodétára szintén.

Aki az – pontos tervezés megkezdéséhez szükséges – építési helyszín környezetét felméri, és ezt egy térképen ábrázolja. Ezt hívjuk – szakzsargonban – Geodéziai Tervezési Alaptérképnek.

Ezen a térképen minden olyan információ feltüntetésre kerül, ami kint a terepen a helyszínen mérhető:

• A teleknek a magassági viszonyai. Van-e ebben a telekben domboldal, lejtő, völgy? Olyan terepidom, ami befolyásolhatja egy épületnek az elhelyezését. Megjelennek a térképen a  domborzati formák magassággal, szintvonalakkal esetleg külön színezéssel.
• Növényzeti határok, gondolok itt a fákra,bokrokra, cserjékre. A fák törzsének az átmérője, lombkorona nagysága.
• Közműelemek. Amelyek a területen található közművezetékeknek a szerelvénydobozait vagy műtárgyait jellemzi. Gázbekötéseknek az elzáró csapjára, közterületen található szennyvíz-gerincvezetéknek a helyzetére, azoknak az aknaszemek a fedlapjainak a magasságára, folyásfenék mélységére. Közműszolgáltatók, mint például a telefon, villany, víz, áram, az oszlopai és különböző szerelvényeinek, műtárgyainak a térképezése.

Nagyon fontos momentum, hogy az építész tervező ezt a felmérést fel használja a tervezési dokumentáció elkészítéséhez.

A felmérési technológiákat tekintve, használunk dróntechnológiát hagyományos geodéziai eljárásokat, valamint lézerszkennert azért, hogy a milliméter pontos 3D pontfelhő alapján lehessen az épületeket tervezni.

Önmagában egy csúcstechnológiás eszköz használata nem helyettesíti a geodéta szakértelmét és tapasztalatát. Az utóbbi időben tapasztalható, hogy térképészeti előképzettség nélkül – csak a technológiára támaszkodva- készítenek „felmérési térképeket” jogosultsággal nem rendelkező cégek.

Összefoglalva:

• Építész tervező kiválasztása
• Geodéta megbízása
• Terepi felmérés.
• Tervezési alaptérkép készítés

3. Kivitelezés. Épület és közművezetékek geodéziai kitűzése

A tervezést követően – miután a tervek elkészültek és engedélyt kapott a beruházó a kivitelezésre – elindul az építés.

A kivitelezésnél szintén nagyon fontos, hogy egy szakértő geodéta legyen bevonva ebbe a folyamatba.

Ugyanis a geodéta rendelkezik azokkal a nagyon fejlett és pontos mérési eszközökkel, szakmai tudással, ami abban segít, hogy a megtervezett épület pontosan ott épüljön meg, amiről a terv szól.

Mi történik ilyenkor?

A kivitelezés megkezdése előtt – ha addig még nem történt meg – akkor érdemes a telekhatárok helyzetét ellenőriztetni a geodétával. Vagyis ne az építkezés közben derüljön ki, hogy az a kerítés rossz helyen van, vagy például egy épület oldaltávolságát nem lehet betartani egy rossz helyen lévő kerítés miatt.

Ez később nagyon komoly építésügyi bírságot vonhat maga után.

Tehát a geodétának van jogosultsága és tapasztalata arra, hogy a kerítésnek a helyzetét ellenőrizze, összehasonlítsa a jogi határral. Erről rajzot, kitűzési változatot készítsen.

Ezen túlmenően azonban az épület elhelyezkedésének a kitűzése a geodéta egyik fő feladata.

Itt az történik, hogy a tervező által meghatározott építési helyszínen kitűzi a tervezett épület helyét, figyelembe véve az előkert és oldalkert pontos távolságát.

Alapvetően az épület kitűzés azzal kezdődik, hogy először a földmunkához egy „durva épületkontúr”, 4-6-8-10 pontban történő kitűzését követően a humuszt letermelik. Ezzel előkészítve a területet az alap és egyéb tartószerkezeti elem helyének ásásához.

A földmunka befejeztével történik az épület pontos kitűzése. A kitűzés történhet ún.: „zsínórpadra” -ebben az esetben elég egyszer kitűzni az épületet -, vagy történhet karókkal, szeggel stb., megjelölve. A második esetben az alapásás közben többnyire ezek a pontok elpusztulnak és ismételt kitűzésre lesz szükség. Az aljazat beton elkészülte után a falazatok és tartószerkezeti elemek kitűzésével folytatódik a megkezdett építkezés.

Összefoglalva az építkezés során felmerülő fontos geodéziai kitűzéseket:

• Telekhatár kitűzés / ellenőrzés
• Földmunka kitűzése
• Épület és szerkezeti elemek kitűzése zsinórpadra
• Falazatok helyének kitűzése
• Közművezeték nyomvonalának kitűzése.

A kitűzési folyamatok pontos betartása mellett garantált, hogy az épület e tervezett helyén épül meg és elkerülhetőek a pontatlanságból eredő későbbi építésügyi bírságok.

4. Megvalósulás. Épületfeltüntetés, ingatlan nyilvántartási bejegyzés.

Az építkezést követően, amikor az épület megépült -akkor szintén a földmérő – aki az épület térképezési folyamatát az ingatlan-nyilvántartás felé továbbviszi.

Felméri és épületfeltüntetési Változási vázrajzon térképezi a földhivatal felé az új épületet.

Miért fontos, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az új épület megjelenjen?

Az ingatlanok forgalmi képességét nagymértékben javítja, hogy ha a földhivatali nyilvántartás egyezik a valósággal. Egy későbbi finanszírozás vagy hitelfelvételnél gondot okozhat ennek a hiánya.

Összefoglalva az építkezés után felmerülő fontos geodéziai feladatokat:

• Geodéta megbízása
• Épület és terepi mérések
• Geodéziai dokumentáció elkészítése
• Épületfeltüntetési Változási Vázrajz záradékolása