A geodéták megkerülhetetlen szerepe

A geodéták megkerülhetetlen szerepe

Az ingatlan vásárlásoknál és építkezéseknél

„Kell egy Geodéta!”

Ebben a bejegyzésben azt a folyamatot mutatom be – a teljesség igénye nélkül – , ahol egy magán megrendelőnek a telek vásárlásától a telken történő építészeti tervezésen keresztül majd annak építésén át, hol tud egy geodéta pénzt, időt és fejfájást spórolni.

A bejegyzés egy előadásom része amit az Építem a Házam közösség felkérésére készítettem.

A teljes előadás videó felvétele megtekinthető itt :

Kell egy geodéta – avagy a földmérők megkerülhetetlen szerepe

Miért érdemes (kell) egy profi geodétával együtt dolgozni?

Kell egy geodéta

1. Ingatlan vásárlás. Eladás-vétel.

Az ingatlanvásárlások előtt érdemes egy geodétát megkeresni azzal kapcsolatban, hogy még az adásvételi szerződés megkötése előtt, az új tulajdonossal valamint az eladóval egyeztetett időpontban történjen egy telekhatár-kitűzés.

Ahol tisztázódik, hogy ha a telken található épített kerítés, akkor az a jogi telekhatáron épült e, vagy a használat szerint van „lekerítve” a földrészlet?

Ez fontos lépés, mert a vásárlás megtörténte után nagyon sok fejfájás és bonyodalom származhat abból, ha az előző tulajdonos hosszú időn keresztül használt egy telekrészt, de valójában nem jogszerűen. Ezért egy korábban – rossz helyen – megépített kerítés helyzetéből elég komoly problémák lehetnek.

Nem beszélve arról, hogy ha ott magas költségen felhúzott kerítés áll, akkor annak a fizikai módosítása jelentős többletköltséget jelenthet, nem beszélve egy borítékolható, peres eljárással.

Vagyis a Geodéta azt tudja megmutatni egy ingatlanvásárlás folyamata kapcsán, hogy hol vannak a földmérési alaptérképen nyilvántartott jogi határok a természetben. Majd erről tud és képes olyan mérési vázlatot – vagy változási vázrajzot – készíteni, amivel a tulajdonos és a vevő tisztába kerül annak a helyzetével. Kimutatja az esetleges elbirtoklásokat és pontos útmutatásokat ad a földrészlethatár valós helyzetére.

Az alábbi kép egy kivágat az E-Közmű térképi adatbázisából.

Ezen egyértelműen látszik , hogy a feketével jelzett és a földhivatalban nyilvántartott jogi határ milyen eltérést mutat a használat mellett. Ezeknek az elétéréseknek a megállapítása ingatlan rendező geodéta nélkül „lehetetlen”, pontatlan és jelentős későbbi költségekkel járhat.

A képen felfedezhető egy épület is amelynek egy része „átlóg” a szomszéd telekbe. Van olyan ügyfelünk aki a térképmásolat megtekintése – és geodéta konzultáció – nélkül vett meg hasonlóan „rendezetlen” ingatlant…

E-közmű térkép

De mi történik abban az esetben, miután a kiszemelt ingatlan már megvan, az adásvétel megtörtént? A vevő elhatározza, hogy építeni szeretne erre az ingatlanra?

Az ingatlan vásárlók közül sokan nem tudják azt, hogy egy telekre mit és milyen műszaki paraméterekkel lehet építeni. A telekvásárlásnak nyilván egy fontos momentuma az, hogy a megtekintett telek tetszik, jó az elhelyezkedése, jó a panoráma, az életminőséget egy családi házban élve jobban lehet emelni. És még számtalan szempont szólhat a megvásárlásról.

De mit is lehet ide építeni…?

Fontos kiemelni azt, hogy egy teleknek a beépíthetőségét nagymértékben a Helyi Építési Szabályzatban (HÉSZ) meghatározott részletek szabályozzák. Itt számos, a település építészeti, műemléki és fejlesztési és egyéb terveinek összehangjában rendelkeznek az újonnan felépíthető épületek és beépíthető telkek helyzetéről, nagyságáról valamint egyéb műszaki paramétereiről.

Helyi Építési Szabályzat

Ahol a HÉSZ nem rendelkezik részletes szabályozással – egy adott település vagy település rész beépíthetősőgének részleteiról – ott az Országos Településrendezési és Építési követelményeket (OTÉK) rendelet szabályozza. Az OTÉK rövidített mozaikszó az országos településrendezési és építési követelményeket tartalmazó szabályzatok összessége.

Egy ingatlan vásárlást – későbbi építkezés céljából – érdemes alaposan körbejárni. Mert nagyon nem mindegy mit és hogyan lehet a telken megvalósítani ami építési engedélyt kérdéskörét érinti.

  • Van maximális beépíthetőség meghatározva? Ha van, akkor mekkora annak a mértéke?
  • Az építmény tekintetében van maximális gerinc magasság előírva?
  • Mekkora az elő és oldalkert minimális nagysága?
  • Vannak e a telken vagy a telek alatt épített közművek amelyeknek bejegyzett szolgalmi joga, nyomvonala alapvetően befolyásolhatja az épület elhelyezését?
  • Érinti e a telket a település későbbi fejlesztési terveiben útszélesítés, útépítés? Ennek az ún.: Rendezési Vonala mekkora területet érint?

Több esetben előfordult már az, hogy az ingatlanvásárlást követően – miután az adásvétel már megtörtént – derült ki, hogy a megálmodott épületet nem tudják megépíteni, vagy csak jelentős kompromisszumok árán.

Ilyenkor, visszafele gondolkodva extrém drága volt ennek a teleknek a megvásárlása.

Ebben az esetben indokolt geodétát – és építészt is – bevonni az adásvételi eljárás folyamatába. Azért, mert a geodéta rendelkezik azokkal a lehetőségekkel és képzettséggel, ami minden egyes birtokbavételnek az alapját képezi.

Összefoglalva:

2. Építész tervezés – geodéta felmérés

A folytatásban az történik, hogy az építettő megkeres egy építész céget, építész tervezőt. Akivel az elképzeléseket, ötleteket egyeztetik és kialakul  az új épületnek a kontúrja, alakja. Majd a kiviteli tervezés folyamán részletes és pontos tervezéssel elkészül az teljes tervdokumentáció.

De ahhoz, hogy egy építész precízen tudjon tervezni, ahhoz mindenféleképpen szükség van egy geodétára szintén.

Aki az – pontos tervezés megkezdéséhez szükséges – építési helyszín környezetét felméri, és ezt egy térképen ábrázolja. Ezt hívjuk – szakzsargonban – Geodéziai Tervezési Alaptérképnek.

Ezen a térképen minden olyan információ feltüntetésre kerül, ami kint a terepen a helyszínen mérhető:

  • A teleknek a magassági viszonyai. Van-e ebben a telekben domboldal, lejtő, völgy? Olyan terepidom, ami befolyásolhatja egy épületnek az elhelyezését. Megjelennek a térképen a  domborzati formák magassággal, szintvonalakkal esetleg külön színezéssel.
  • Növényzeti határok, gondolok itt a fákra,bokrokra, cserjékre. A fák törzsének az átmérője, lombkorona nagysága.
  • Közműelemek. Amelyek a területen található közművezetékeknek a szerelvénydobozait vagy műtárgyait jellemzi. Gázbekötéseknek az elzáró csapjára, közterületen található szennyvíz-gerincvezetéknek a helyzetére, azoknak az aknaszemek a fedlapjainak a magasságára, folyásfenék mélységére. Közműszolgáltatók, mint például a telefon, villany, víz, áram, az oszlopai és különböző szerelvényeinek, műtárgyainak a térképezése.

Tervezési alaptérkép

Nagyon fontos momentum, hogy az építész tervező ezt a felmérést fel használja a tervezési dokumentáció elkészítéséhez.

A felmérési technológiákat tekintve, használunk dróntechnológiát hagyományos geodéziai eljárásokat, valamint lézerszkennert azért, hogy a milliméter pontos 3D pontfelhő alapján lehessen az épületeket tervezni.

Önmagában egy csúcstechnológiás eszköz használata nem helyettesíti a geodéta szakértelmét és tapasztalatát. Az utóbbi időben tapasztalható, hogy térképészeti előképzettség nélkül – csak a technológiára támaszkodva- készítenek „felmérési térképeket” jogosultsággal nem rendelkező cégek.

Összefoglalva:

3. Kivitelezés. Épület és közművezetékek geodéziai kitűzése

A tervezést követően – miután a tervek elkészültek és engedélyt kapott a beruházó a kivitelezésre – elindul az építés.

A kivitelezésnél szintén nagyon fontos, hogy egy szakértő geodéta legyen bevonva ebbe a folyamatba.

Ugyanis a geodéta rendelkezik azokkal a nagyon fejlett és pontos mérési eszközökkel, szakmai tudással, ami abban segít, hogy a megtervezett épület pontosan ott épüljön meg, amiről a terv szól.

Alap ásás és alap kitűzés

Mi történik ilyenkor?

A kivitelezés megkezdése előtt – ha addig még nem történt meg – akkor érdemes a telekhatárok helyzetét ellenőriztetni a geodétával. Vagyis ne az építkezés közben derüljön ki, hogy az a kerítés rossz helyen van, vagy például egy épület oldaltávolságát nem lehet betartani egy rossz helyen lévő kerítés miatt.

Ez később nagyon komoly építésügyi bírságot vonhat maga után.

Tehát a geodétának van jogosultsága és tapasztalata arra, hogy a kerítésnek a helyzetét ellenőrizze, összehasonlítsa a jogi határral. Erről rajzot, kitűzési változatot készítsen.

Ezen túlmenően azonban az épület elhelyezkedésének a kitűzése a geodéta egyik fő feladata.

Itt az történik, hogy a tervező által meghatározott építési helyszínen kitűzi a tervezett épület helyét, figyelembe véve az előkert és oldalkert pontos távolságát.

Kitűzési helyszínrajz

Alapvetően az épület kitűzés azzal kezdődik, hogy először a földmunkához egy „durva épületkontúr”, 4-6-8-10 pontban történő kitűzését követően a humuszt letermelik. Ezzel előkészítve a területet az alap és egyéb tartószerkezeti elem helyének ásásához.

A földmunka befejeztével történik az épület pontos kitűzése. A kitűzés történhet ún.: „zsínórpadra” -ebben az esetben elég egyszer kitűzni az épületet -, vagy történhet karókkal, szeggel stb., megjelölve. A második esetben az alapásás közben többnyire ezek a pontok elpusztulnak és ismételt kitűzésre lesz szükség. Az aljazat beton elkészülte után a falazatok és tartószerkezeti elemek kitűzésével folytatódik a megkezdett építkezés.

Épület kitűzés

Összefoglalva az építkezés során felmerülő fontos geodéziai kitűzéseket:

  • Telekhatár kitűzés / ellenőrzés
  • Földmunka kitűzése
  • Épület és szerkezeti elemek kitűzése zsinórpadra
  • Falazatok helyének kitűzése
  • Közművezeték nyomvonalának kitűzése.

A kitűzési folyamatok pontos betartása mellett garantált, hogy az épület e tervezett helyén épül meg és elkerülhetőek a pontatlanságból eredő későbbi építésügyi bírságok.

4. Megvalósulás. Épületfeltüntetés, ingatlan nyilvántartási bejegyzés.

Az építkezést követően, amikor az épület megépült -akkor szintén a földmérő – aki az épület térképezési folyamatát az ingatlan-nyilvántartás felé továbbviszi.

Felméri és épületfeltüntetési Változási vázrajzon térképezi a földhivatal felé az új épületet.

Épületfeltüntetés változási vázrajz

Miért fontos, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az új épület megjelenjen?

Az ingatlanok forgalmi képességét nagymértékben javítja, hogy ha a földhivatali nyilvántartás egyezik a valósággal. Egy későbbi finanszírozás vagy hitelfelvételnél gondot okozhat ennek a hiánya.

Összefoglalva az építkezés után felmerülő fontos geodéziai feladatokat:

A geodézia egy rendkívűl szerteágazó mérnöki szakma. Az ingatlanberuházásokban megkerülhetetlen szereppel rendelkezik. Mert egy szakértő geodéta alkalmazása időt, pénzt spórol valamint rengeteg terhet levesz az építkező váláról azzal, hogy biztonságban tudthatja a kivitelezés mérésekhez köthető pontosságát.

Kérlek ajánld másoknak:

Picture of Kanizsai Tamás

Kanizsai Tamás

CEO
Kanizsai Tamás, a T-Survey Kft. alapítója és tulajdonosa vagyok.

Pályafutásom során közel három évtizede foglalkozom geodéziával és geodéziai célú térképek készítésével.

Cégünk, a T-Survey Kft., korszerű, precíziós geodéziai megoldásokra specializálódott, melyeket lézerszkennelési technikákkal, geodéziai robottechnológiával és piacvezető mederfelmérő rendszerekkel valósítunk meg.

Hiszünk abban, hogy fontos a geodézia szerteágazó rendszerének megismertetése , valamint az általunk nyújtott szolgáltatások és mérnöki megoldások bemutatása partnereink és a szakma iránt érdeklődők számára.

Célunk, hogy betekintést nyújtsunk mindennapjainkba, és bemutassuk, hogyan alkalmazzuk tudásunkat az élet számos területén.

Az ingatlanvásárlás, építkezés és tervezés területei számtalan rejtett kihívást rejtenek, amelyek előre nem mindig láthatóak, különösen azok számára, akik nem foglalkoznak nap mint nap ezen területekkel.

Szakmai cikkeinkkel célunk, hogy partnereink mélyebb betekintést nyerjenek a geodéziai szempontok fontosságába. Legyen szó tervezésről, ingatlanvásárlásról, tervezési - kivitelezési folyamatokról, vagy akár a földhivatali és földügyi eljárásokról.

Cikkeink segítségével tisztázni kívánjuk azokat a gyakran bonyolultnak tűnő folyamatokat, amelyekkel ingatlanprojektjeik során találkozhatnak. Így biztosítva, hogy önállóan is tájékozott döntéseket hozhassanak.

Köszönöm, hogy időt szán ránk!

Remélem, hogy a T-Survey Kft. tevékenysége és elkötelezettségünk a geodézia iránt értékes betekintést nyújt Önnek.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük