Kell egy Geodéta!
Ebben a bejegyzésben azt a folyamatot mutatom be – a teljesség igénye nélkül – , ahol egy magán megrendelőnek a telek vásárlásától a telken történő építészeti tervezésen keresztül majd annak építésén át, hol tud egy geodéta pénzt, időt és fejfájást spórolni.
A bejegyzés egy előadásom része amit az Építem a Házam közösség felkérésére készítettem.
A teljes előadás videó felvétele megtekinthető itt :
Kell egy geodéta – avagy a földmérők megkerülhetetlen szerepe
Miért érdemes (kell) egy profi geodétával együtt dolgozni?
1. Ingatlan vásárlás. Eladás-vétel.
Az ingatlanvásárlások előtt érdemes egy geodétát megkeresni azzal kapcsolatban, hogy még az adásvételi szerződés megkötése előtt, az új tulajdonossal valamint az eladóval egyeztetett időpontban történjen egy telekhatár-kitűzés.
Ahol tisztázódik, hogy ha a telken található épített kerítés, akkor az a jogi telekhatáron épült e, vagy a használat szerint van „lekerítve” a földrészlet?
Ez fontos lépés, mert a vásárlás megtörténte után nagyon sok fejfájás és bonyodalom származhat abból, ha az előző tulajdonos hosszú időn keresztül használt egy telekrészt, de valójában nem jogszerűen. Ezért egy korábban – rossz helyen – megépített kerítés helyzetéből elég komoly problémák lehetnek.
Nem beszélve arról, hogy ha ott magas költségen felhúzott kerítés áll, akkor annak a fizikai módosítása jelentős többletköltséget jelenthet, nem beszélve egy borítékolható, peres eljárással.
Vagyis a Geodéta azt tudja megmutatni egy ingatlanvásárlás folyamata kapcsán, hogy hol vannak a földmérési alaptérképen nyilvántartott jogi határok a természetben. Majd erről tud és képes olyan mérési vázlatot – vagy változási vázrajzot – készíteni, amivel a tulajdonos és a vevő tisztába kerül annak a helyzetével. Kimutatja az esetleges elbirtoklásokat és pontos útmutatásokat ad a földrészlethatár valós helyzetére.
Az alábbi kép egy kivágat az E-Közmű térképi adatbázisából.
Ezen egyértelműen látszik , hogy a feketével jelzett és a földhivatalban nyilvántartott jogi határ milyen eltérést mutat a használat mellett. Ezeknek az elétéréseknek a megállapítása ingatlan rendező geodéta nélkül „lehetetlen”, pontatlan és jelentős későbbi költségekkel járhat.
A képen felfedezhető egy épület is amelynek egy része „átlóg” a szomszéd telekbe. Van olyan ügyfelünk aki a térképmásolat megtekintése – és geodéta konzultáció – nélkül vett meg hasonlóan „rendezetlen” ingatlant…
De mi történik abban az esetben, miután a kiszemelt ingatlan már megvan, az adásvétel megtörtént? A vevő elhatározza, hogy építeni szeretne erre az ingatlanra?
Az ingatlan vásárlók közül sokan nem tudják azt, hogy egy telekre mit és milyen műszaki paraméterekkel lehet építeni. A telekvásárlásnak nyilván egy fontos momentuma az, hogy a megtekintett telek tetszik, jó az elhelyezkedése, jó a panoráma, az életminőséget egy családi házban élve jobban lehet emelni. És még számtalan szempont szólhat a megvásárlásról.
De mit is lehet ide építeni…?
Fontos kiemelni azt, hogy egy teleknek a beépíthetőségét nagymértékben a Helyi Építési Szabályzatban (HÉSZ) meghatározott részletek szabályozzák. Itt számos, a település építészeti, műemléki és fejlesztési és egyéb terveinek összehangjában rendelkeznek az újonnan felépíthető épületek és beépíthető telkek helyzetéről, nagyságáról valamint egyéb műszaki paramétereiről.
Ahol a HÉSZ nem rendelkezik részletes szabályozással – egy adott település vagy település rész beépíthetősőgének részleteiról – ott az Országos Településrendezési és Építési követelményeket (OTÉK) rendelet szabályozza. Az OTÉK rövidített mozaikszó az országos településrendezési és építési követelményeket tartalmazó szabályzatok összessége.
Egy ingatlan vásárlást – későbbi építkezés céljából – érdemes alaposan körbejárni. Mert nagyon nem mindegy mit és hogyan lehet a telken megvalósítani ami építési engedélyt kérdéskörét érinti.
- Van maximális beépíthetőség meghatározva? Ha van, akkor mekkora annak a mértéke?
- Az építmény tekintetében van maximális gerinc magasság előírva?
- Mekkora az elő és oldalkert minimális nagysága?
- Vannak e a telken vagy a telek alatt épített közművek amelyeknek bejegyzett szolgalmi joga, nyomvonala alapvetően befolyásolhatja az épület elhelyezését?
- Érinti e a telket a település későbbi fejlesztési terveiben útszélesítés, útépítés? Ennek az ún.: Rendezési Vonala mekkora területet érint?
Több esetben előfordult már az, hogy az ingatlanvásárlást követően – miután az adásvétel már megtörtént – derült ki, hogy a megálmodott épületet nem tudják megépíteni, vagy csak jelentős kompromisszumok árán.
Ilyenkor, visszafele gondolkodva extrém drága volt ennek a teleknek a megvásárlása.
Ebben az esetben indokolt geodétát – és építészt is – bevonni az adásvételi eljárás folyamatába. Azért, mert a geodéta rendelkezik azokkal a lehetőségekkel és képzettséggel, ami minden egyes birtokbavételnek az alapját képezi.
Összefoglalva:
- Telek kiválasztása
- Geodéta megbízása
- HÉSZ rendeletek áttanulmányozása
- Földrészlethatár ellenőrzés / kitűzés
- Geodéziai dokumentáció elkészítése.
- Változási Vázrajz földhivatali nyilvántartásba vétele
2. Építész tervezés – geodéta felmérés
A folytatásban az történik, hogy az építettő megkeres egy építész céget, építész tervezőt. Akivel az elképzeléseket, ötleteket egyeztetik és kialakul az új épületnek a kontúrja, alakja. Majd a kiviteli tervezés folyamán részletes és pontos tervezéssel elkészül az teljes tervdokumentáció.
De ahhoz, hogy egy építész precízen tudjon tervezni, ahhoz mindenféleképpen szükség van egy geodétára szintén.
Aki az – pontos tervezés megkezdéséhez szükséges – építési helyszín környezetét felméri, és ezt egy térképen ábrázolja. Ezt hívjuk – szakzsargonban – Geodéziai Tervezési Alaptérképnek.
Ezen a térképen minden olyan információ feltüntetésre kerül, ami kint a terepen a helyszínen mérhető:
- A teleknek a magassági viszonyai. Van-e ebben a telekben domboldal, lejtő, völgy? Olyan terepidom, ami befolyásolhatja egy épületnek az elhelyezését. Megjelennek a térképen a domborzati formák magassággal, szintvonalakkal esetleg külön színezéssel.
- Növényzeti határok, gondolok itt a fákra,bokrokra, cserjékre. A fák törzsének az átmérője, lombkorona nagysága.
- Közműelemek. Amelyek a területen található közművezetékeknek a szerelvénydobozait vagy műtárgyait jellemzi. Gázbekötéseknek az elzáró csapjára, közterületen található szennyvíz-gerincvezetéknek a helyzetére, azoknak az aknaszemek a fedlapjainak a magasságára, folyásfenék mélységére. Közműszolgáltatók, mint például a telefon, villany, víz, áram, az oszlopai és különböző szerelvényeinek, műtárgyainak a térképezése.
Nagyon fontos momentum, hogy az építész tervező ezt a felmérést fel használja a tervezési dokumentáció elkészítéséhez.
A felmérési technológiákat tekintve, használunk dróntechnológiát hagyományos geodéziai eljárásokat, valamint lézerszkennert azért, hogy a milliméter pontos 3D pontfelhő alapján lehessen az épületeket tervezni.
Önmagában egy csúcstechnológiás eszköz használata nem helyettesíti a geodéta szakértelmét és tapasztalatát. Az utóbbi időben tapasztalható, hogy térképészeti előképzettség nélkül – csak a technológiára támaszkodva- készítenek „felmérési térképeket” jogosultsággal nem rendelkező cégek.
Összefoglalva:
- Építész tervező kiválasztása
- Geodéta megbízása
- Terepi felmérés.
- Tervezési alaptérkép készítés
3. Kivitelezés. Épület és közművezetékek geodéziai kitűzése
A tervezést követően – miután a tervek elkészültek és engedélyt kapott a beruházó a kivitelezésre – elindul az építés.
A kivitelezésnél szintén nagyon fontos, hogy egy szakértő geodéta legyen bevonva ebbe a folyamatba.
Ugyanis a geodéta rendelkezik azokkal a nagyon fejlett és pontos mérési eszközökkel, szakmai tudással, ami abban segít, hogy a megtervezett épület pontosan ott épüljön meg, amiről a terv szól.
Mi történik ilyenkor?
A kivitelezés megkezdése előtt – ha addig még nem történt meg – akkor érdemes a telekhatárok helyzetét ellenőriztetni a geodétával. Vagyis ne az építkezés közben derüljön ki, hogy az a kerítés rossz helyen van, vagy például egy épület oldaltávolságát nem lehet betartani egy rossz helyen lévő kerítés miatt.
Ez később nagyon komoly építésügyi bírságot vonhat maga után.
Tehát a geodétának van jogosultsága és tapasztalata arra, hogy a kerítésnek a helyzetét ellenőrizze, összehasonlítsa a jogi határral. Erről rajzot, kitűzési változatot készítsen.
Ezen túlmenően azonban az épület elhelyezkedésének a kitűzése a geodéta egyik fő feladata.
Itt az történik, hogy a tervező által meghatározott építési helyszínen kitűzi a tervezett épület helyét, figyelembe véve az előkert és oldalkert pontos távolságát.
Alapvetően az épület kitűzés azzal kezdődik, hogy először a földmunkához egy „durva épületkontúr”, 4-6-8-10 pontban történő kitűzését követően a humuszt letermelik. Ezzel előkészítve a területet az alap és egyéb tartószerkezeti elem helyének ásásához.
A földmunka befejeztével történik az épület pontos kitűzése. A kitűzés történhet ún.: „zsínórpadra” -ebben az esetben elég egyszer kitűzni az épületet -, vagy történhet karókkal, szeggel stb., megjelölve. A második esetben az alapásás közben többnyire ezek a pontok elpusztulnak és ismételt kitűzésre lesz szükség. Az aljazat beton elkészülte után a falazatok és tartószerkezeti elemek kitűzésével folytatódik a megkezdett építkezés.
Összefoglalva az építkezés során felmerülő fontos geodéziai kitűzéseket:
- Telekhatár kitűzés / ellenőrzés
- Földmunka kitűzése
- Épület és szerkezeti elemek kitűzése zsinórpadra
- Falazatok helyének kitűzése
- Közművezeték nyomvonalának kitűzése.
A kitűzési folyamatok pontos betartása mellett garantált, hogy az épület e tervezett helyén épül meg és elkerülhetőek a pontatlanságból eredő későbbi építésügyi bírságok.
4. Megvalósulás. Épületfeltüntetés, ingatlan nyilvántartási bejegyzés.
Az építkezést követően, amikor az épület megépült -akkor szintén a földmérő – aki az épület térképezési folyamatát az ingatlan-nyilvántartás felé továbbviszi.
Felméri és épületfeltüntetési Változási vázrajzon térképezi a földhivatal felé az új épületet.
Miért fontos, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az új épület megjelenjen?
Az ingatlanok forgalmi képességét nagymértékben javítja, hogy ha a földhivatali nyilvántartás egyezik a valósággal. Egy későbbi finanszírozás vagy hitelfelvételnél gondot okozhat ennek a hiánya.
Összefoglalva az építkezés után felmerülő fontos geodéziai feladatokat:
- Geodéta megbízása
- Épület és terepi mérések
- Geodéziai dokumentáció elkészítése
- Épületfeltüntetési Változási Vázrajz záradékolása
